不動産鑑定評価

４月１４日（月）　相続アドバイザー協議会　特別研修講座がありました。
講師　相続アドバイザー協議会理事長　芳賀　則人先生
「相続実務における不動産鑑定評価を有効利用する方法」　

都心の土地価格が今、急激に下がっています。しかし、３月に発表された公示地価は上昇しました。今年の路線価格も公示地価に倣い、上昇するでしょう。それは、役所の発表には調査時点と、発表時点に差があるからです。また、役所は急激な地価の変動を好みません。地価は緩やかに変動し、安定していると考えたいのです。

このまま下がり続けた場合、バブル崩壊の時と同じように、相続時に土地が評価額で売れず、困る土地資産家が出てきます。今は物納も難しくなったため、なおさら対策が必要です。

土地資産は、固定資産として評価され固定資産税が課税されます。相続時には課税評価額として評価し相続税が課税されます。一般的に、実勢価格に対し路線価は８０%、固定資産税評価額は７０%と言われています。しかし、それは正しく評価されているのでしょうか？

条件の悪い土地（建築不可、傾斜地、山林地、接道のない土地）ほど、評価額と実勢価格に開きがあります。国税庁も土地の専門家ではありません。全ての土地を路線価や倍率評価で評価することは無理なのです。

数々の事例をあげて、鑑定評価により課税評価を引き下げるため、税務署と戦ったお話をしていただきました。

芳賀先生は百戦錬磨、なかなか引き下がりません。そのコツは、依頼者が有利にならない案件は受けないからです。
「別荘地や山林、建物が建たない土地は簡単には売れません。」「おかしいものはおかしい。」芳賀先生の評価に対する強い信念を感じます。

土地資産家の場合、自分の土地の資産評価を把握している人はほとんどいません。資産評価を把握し、土地単体ではなく総合的に、土地の有効利用（収益利回りを上げる方法）を考えていきましょう。

専門家としての知識と、プロとしての強い気迫を感じました。ありがとうございました。


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