相続寺子屋

平成２１年５月２５日相続寺子屋
上級アドバイザー論文入賞者による論文発表会

「相続に対する思い」　
　　　　　　　　　　　　　　講師　廣田慶子氏（１４期生）

「人と不動産の関係を幸せに出来る専門家に向けて」
　　　　　　　　　　　　　　講師　中石輝氏　（１４期生）

「相続に関する実務レポート」
　　　　　　　　　　　　　　講師　三澤政興氏（１０期生）

相続アドバイザー協議会の理念
「相続の研修と実務を通して、自分を磨き、
人に役立ち、社会の貢献する」

この理念を再確認するような素晴らしい論文発表
だったと思います。

今回はみなさんが不動産業の方々でした。
「何のために仕事をするのか？」「自分ができることは何か？」
を真剣に考え、真摯な態度で仕事に取り組んでいます。

廣田さんは、
慈しみむ心、敬う心、感謝する心、隣人を愛する心。
自分が生まれてきた意味、天命に仕えるために働く、
それが神様からいただいた使命であり、幸福な機会である。
と、相続アドバイザーとしての意気込みを話されました。

中石さんは、
相続後、各自は本当に幸せになるのか？人生は楽しいか？
を真剣に考えることにより、お客様の希望した不動産を
売却し、無事に納税まで済ませた体験談を話されました。
そして、自分たちの仕事と報酬は適正かを追求、仲介手数料
定額制を提唱し、お客様のためにと取り組んでいます。

三澤さんは、
数々の不動産取引の経験から、税理士、土地家屋調査士、
弁護士などのネットワークの重要性を強調するとともに、
お客様に専門家の言葉を分かりやすく通訳することが、
相続アドバイザー大切な仕事であると話されました。

三名ともに信念をもって、眩しいくらい輝いていました。
「自分を謙虚に磨き、研鑽を怠らず努力することが、結果として
人のお役に立ち、社会に貢献しする。そして自分自身に幸せを
もたらす」ということを教えていただきました。


この素晴らしいメンバーとともに、学ばせていただけることに
心から感謝いたします。ありがとうございました。


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クライアント視点で見る相続

平成２１年４月２２日　相続寺子屋
クライアント視点で語る、『相続にまつわる諸問題とその対応』
講師　飯田　浩氏

相続アドバイザー協議会　第１４期生の飯田浩氏は
団塊の世代のサラリーマンです。まだ、ご両親とも顕在。
多くはないけれども不動産資産もあり、クライアントの
立場で、相続を考えています。

相続とは、「相続税の問題である」と短絡的の考え、
相続税に強い税務の専門家を探しに東奔西走しました。

暗中模索の中、「商売、見え見え」「売らんかな」的な
相続対策や相続セミナーにうんざりします。
そして、相続とは税務だけの問題でない、その道の
専門家でも、相続の全てを網羅することはできず、
クライアントにとって１００％の満足はあり得ないと、
理解しました。

相続対策は、これをやれば大丈夫といういうものは
ありません。時代とともに変わります。
１００点満点はあり得ません。どんな提案も６５～７０点。
しかし、クライアントは８０点以上でなければ決断しない。

この差を埋めるのが、
「真心の隠し味」　誠心誠意＝誠実　→　「信頼」
クライアントの「決心・決断」は自ら納得＝「得心」に基づく。

相続とは、心のコンサルティング。相続アドバイザーは、
・　社会常識的な考え方を基本として「和合円満」に導く、
　　「相続のプロ」
・　「人間観」の軸足がキッチリと定まってブレ無い
　　「人生のプロ」

クライアントとしては、１００％信頼できる専門家に頼りたい。
専門家はクライアントを納得させ、ビジネスにしたい。
この図式が、専門家とクライアントの間に平行線を生みます。

問題点をクライアントにわかるように（見える化）し、納得して
実行し、ともに成長することで信頼を深める。
これが、ベストな関係だと思います。

クライアントという立場から私自身、相続アドバイザーとして
何らかのお役にたてないだろうか？「暗中模索」中です。

素晴らしい講座、ありがとうございました。


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税制改正のポイント

平成２１年１月２７日（火）新春タクトセミナーに参加いたしました。
「与党税制改正大綱に基づく、平成２１年度で威勢改正のポイント」

平成２１年度与党の税制改正大綱を基に、
予想される改正の概要の説明がありました。

政府は今の日本の経済状況を回復までに全治３年と診ており、
大盤振る舞いと言える減税による景気回復政策を打ち出しました。

平成２１年度与党大綱のポイント
具体的な項目
１.　相続税制【中小企業の事業承継税制】
　　雇用確保や地域経済活力維持のため新税制導入
２.　住宅・土地税制【土地譲渡課税・住宅ローン減税】
　　内需拡大・地域経済発展のため新税制導入
３.　金融・証券税制【上場株式の軽減税率】
　　現在の金融環境を考慮して現行税制を３年延長
４.　法人税制【中小企業税制】
　　中小企業支援のため税率引き下げ・繰り戻し還付復活

要するに、住宅購入や設備投資・事業承継などが活発に
行われるように税制面で大きくバックアップしています。
不動産が活発に取引されると、大きく景気を刺激します。

「今がチャンス！資産下落時代だからこそできること」として、
低い自社株評価を利用した事業承継や、不動産資産の
組み換えなどの具体例の話がありました。

大変な時代になりました。新聞・ニュースでは暗い話ばかりです。
でも、もしかしたら・・・・!　ピンチではなくチャンスかも！！

今だからこそ、できることがありそうです。


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自動化営業法

「自動化営業法」３つのステップ

●　売れない営業マンは、頑張り方が空回りしている。

●　お客様の２人にひとりは「すぐに契約の話をする営業マン」を嫌う。

●　「奇抜な営業」や「狩猟型営業」、「押しの強い営業」いまの時代に則さない。
　　営業マンにとて大切なのは、「お客様を育て、増やし、広げていく」こと。

●　営業活動とは「お客様の価値観にジャストフィットする商品を提案する活動」

●　「営業マン自信がその商品にワクワクする」→「お客様もワクワクし始める」
　　→「まわりの人たちがすべてお客様になる」

●　自動化営業法は、「営業の自動化」→「クチコミの自動化」→「販売の自動化」
　　という３つのステップから成り立っている。


　経営実践コンサルタント　田原祐子著　「７０倍自動化営業法」　より


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売り止めです

旭化成ヘーベルハウスを建てたいお客様の土地を探しています。
ご主人が現在海外勤務のため、ご主人とはメールでやりとり、
ご主人が仕事で帰国するタイミングに合わせ、奥様が一人で奮闘されています。

子どもさんの学区内に、自分達にピッタリの物件が出てきました。
さっそく検討開始。プランを入れて、総予算を確認します。
ご主人が免許の更新で、海外から一時帰宅するのが水曜日。
その間の５日間で旭化成へ－ベルハウスが資料を整えます。

前々日の月曜日に物件の確認をすると、
売主側の不動産会社の、大手のＳ不動産が「売り止めです」の回答。
な～に・・・！

「現在検討中のお客様どんな感じですか？」と担当者に詰め寄ると、
お客様は、どうやら業者さんらしい。金額交渉もあるとのこと。

「私どものお客さんも真剣に考えていただいているので、値引き無でも
検討いただけませんか！」とお願いしてみる。

すると・・・！
Ｓ不動産としては、「金額交渉があっても業者さんが買えば、手数料が
両方からもらえる。また、業者なら買った物件を再販するときも、自分達に
任せてもらえて、また、手数料がもらえる。
そちらのお客さんに売ったら、うちは儲かりませんよ。」

やはり、Ｓ不動産のお客さんは、売主さんのようだ。
売主さんのためではなく、自分達のために、売主さんにいかに安く売らせるか。
そして儲けるか！

Ｓ不動産に頼んだ売主さん、安く売らされて可愛そうに。
私どものお客さんも、ガッカリです。
どうにかならないものでしょうか！


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住宅瑕疵担保履行法

特定住宅瑕疵担保責任の履行に確保等に関する法律の概要

１．瑕疵担保責任履行のための資力確保の義務付け
　（平成２１年１０月１日から引き渡される住宅に適用）
　供託又は保険により、新築住宅の建築業者等が負う、住宅品質
確保法に基づく１０年間の瑕疵担保責任（構造耐力上主要な部分
および雨水の浸入を防止する部分）の履行を確保。

２．保険の引受主体の整備（平成２０年４月１日施行）
　瑕疵の発生を防止するための住宅の検査と一体として保険を行
うため、国土交通大臣が新たに住宅瑕疵担保責任保険法を指定。

３．紛争処理体制の整備（平成２０年４月１日施行）
　住宅瑕疵担保責任保険契約に係る住宅の建設業者等と住宅取得者
の紛争を迅速かつ円滑に処理するため、紛争処理体制を拡充。


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基準地価

昨日、「都道府県地価調査」基準日７月１日現在においての正常価格が
新聞紙上に公表されました。

東京都内は、昨年暮れから不動産価格が暴落し、金融機関の貸し渋り
が続いているとのことです。実際に不動産業者間では、価格は半値、
八掛け、２割引の状況とか。

しかし、東京都内の基準地価は横ばいまたは上昇の状態。
基準地価は、実勢価格を反映しているのでしょうか。

そもそも、取引されるの不動産はごくわずか。日本のほとんどの不動産は、
実際に取引されていません。取引されない不動産価格をどうやって決める
のでしょうか。

私どもは、川越地区でお客様の住宅用地を探す仕事をしています。お客様は
１０年前から変わらず、「駅から徒歩１５分以内、環境がよくて、日当りがよくて
できれば４０坪、車が２台置けて２０００万円ぐらいの土地。」と言われます。

しかし、売り地は少なく、なかなか気に入る土地はない。
何とか選んでもらって建物プランをみてもらい、ご契約いただいてます。

川越地区は１０年前からあまり値段は変わっていないような感じです。
建物は少し値上がりしました。
そして、お客様の予算は、いつもぎりぎり。高ければ買えません。
最近、お客様の数は少し減ったかもしれません。




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日本の不動産はどうなる

９月１７日　相続アドバイザー協議会　特別講座
「０８年、日本の不動産はどうなる？」
講師　（株）サタスインテグレイト　代表　佐藤　一雄氏

昨日の続きは今日、だが明日は今日の続きではない！

不動産マーケットの状況は？
　首都圏新築マンションの実質初月契約率４０％を切り、販売在庫
　1万戸を越えた。完成在庫６千戸を越えなお増殖中。
　Ｊ－ＲＥＩＴは、０６年５月のピーク時比４０％下落、資産価格を下回る。
　投資マーケットは右を見ても左を見ても売り物件ばかり。
　融資規制・金商法規制・サブプライムショックでファンド業界は崩壊の危機。
　
マーケット急変の要因は？
　９０年の“総量融資規制”の再現
　サブプライムの影響
　官の規制強化による３Ｋ（建築基準法、金融商品取引法、貸金業法）不況

佐藤氏は言う。今の不意動産不況は、金融庁の検査の強化と資金の引き締めに
よるもの。不動産業界、ファンド業界は、大が小を飲み込む形で再編が始まる。
不動産は証券化・国際化で状況は変わった。ＡＡＡクラスの物件は、国際商品化、
ＮＹ、ロンドン、東京と同じ目線でチェックされる。厳しいのは来年秋？ぐらいまで
だと思うが、サブプライム損失の少ない日本は、将来世界的に評価される。


どうやら、首都圏の不動産は金融商品として、マネーゲームになっているようです。
しかし、私が普段扱っている川越の住宅地の価格は、あまり変動を感じません。
都心は、一般消費者を無視して価格が決まるようです。そして、経済の流れに
地方もだんだん引きずられて行くのでしょうか。


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土地からヘーベルハウス

ヘーベルハウスの土地からパンフレットが新しくなりました。

「土地からヘーベルハウス」による安心の住まいづくり、
きめ細かなコンサルティングでご支援致します。

７Ｓｔａｇｅ（セブンステージ）

Ｓｔａｇｅ　１　　理想の住まいを大いに語ろう
住宅営業に住まいに関するお客様の夢や希望を語りましょう。

Ｓｔａｇｅ　２　　建物を研究しよう
お客様にとって満足できる建物とは何なのか、構造や必要な広さを十分研究しましょう。
旭化成が開催している「建築現場＆入居宅見学会」はうってつけのイベントといえます。

Ｓｔａｇｅ　３　　土地と建物の全体方針を決定しよう
ＡＣＥに相談するのが第１歩です。旭化成とＡＣＥネットワークで共済している
「土地からヘーベルハウス相談会」に参加し、土地プラス建物の総予算を把握し
全体方針を決定しよう。

Ｓｔａｇｅ　４　　土地を見に行こう
全体方針が固まったら、さっそく土地見学をスタート。
ＡＣＥスタッフが案内いたします。

Ｓｔａｇｅ　５　　土地を生かしたプランをご提案
気に入った土地が見つかりましたら、旭化成では敷地分析を行なったうえで
プランを提案いたします。イメージ通りの建物が出来るかご確認下さい。

Ｓｔａｇｅ　６　　総費用を確認しよう
土地、建物両方にかかる費用をもらさず提示いたします。
ローンについてもまとめて計画できますので安心です。
これで全ての判断材料が揃います。

Ｓｔａｇｅ　７　　土地・建物同時にご契約


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収益不動産の経営分析

平成２０年５月７日（水）　第４回相続寺子屋がありました。
「相続アドバイザーが考える、収益不動産の経営分析（基礎編）」
講師は　右手　康登先生　ＣＰＭ　不動産コンサルタント　
ＣＰＭとは（全米不動産協会（ＩＲＥＭ）が認定する不動産経営管理士）

キャッシュフローツリー　
　ＧＰＤ　（総潜在収入）　－　空室・未回収損　　＝　ＥＧＩ　（実効総収入）
　ＥＧＩ　（実効総収入）　　－　Ｏｐｅｘ　（運営費）　＝　ＮＯＩ　（営業純利益）
　ＮＯＩ　　－　　ＡＤＳ　（年間負債支払）　　＝　　ＢＴＣＦ　（税引き前キャッシュフロー）

やたらにスペルが並び、難しく見えます。
不動産経営をビジネスとして分析し、株や債権のような投資対象として考える考え方です。

不動産経営は経営そのものです。
商品やサービスを提供して、市場がそれを受け入れた際には、対価を得ることが出来る。
事業の運営には経費がかかり、対価より経費を差し引いたものが純利益となる。
（売り上げ　＝　賃料収入）　－　運営経費　＝　純利益　＝　ＮＯＩ

不動産を収益物件として考えた場合、まずは　ＮＯＩ　がポイントになります。
まだまだ、日本では　ＮＯＩ　の考え方が一般的定義になっていません。
利回、○%とは、物件価格に対する家賃収入の割合か？手元に残る資金か？
利回りを求めるタイミングは・・・・・　購入時、売却時、所有期間中・・・？
借り入れも考え投資した金額に対するリターンはどうか？

ＮＯＩ　＝　物件力です。　　売買価格は　ＮＯＩの利回と物件の希少性で決まります。

ＮＯＩ　を上げるためには、賃料収入を上げることと、運営経費を下げることがあります。
しかし、家賃を上げれば、空室率が上がります。また、運営経費を下げれば物件価値が下がります。

そこで　ＧＰＩ　（総潜在収入）　物件毎の市場調査が必要です。
何をどうすれば市場に受け入れられるか。間取りは？家賃は？管理は？募集は？競合は？

不動産経営をする人　＝　地主　＝　資産家　
このような考え方ではなく、不動産経営もビジネスです。
市場調査を確りして、目標利益をきちんと決めて、物件に愛情をこめて手を掛けることが大切です。
不動産経営において、土地や建物に執着するのではなく、ビジネスプランやビジネスとしての
利益に執着する。

不動産を投資物件・債権として考える考え方の基礎を、学ばせていただきました。
この考え方が分っているのといないのでは、大きな違いだと思います。ありがとうございました。


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