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最初の一歩を踏み出してみました
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平成20年5月7日(水) 第4回相続寺子屋がありました。
「相続アドバイザーが考える、収益不動産の経営分析(基礎編)」
講師は 右手 康登先生 CPM 不動産コンサルタント 
CPMとは(全米不動産協会(IREM)が認定する不動産経営管理士)

キャッシュフローツリー 
 GPD (総潜在収入)  空室・未回収損   EGI (実効総収入)
 EGI (実効総収入)  - Opex (運営費)  NOI (営業純利益)
 NOI    ADS (年間負債支払)    BTCF (税引き前キャッシュフロー)

やたらにスペルが並び、難しく見えます。
不動産経営をビジネスとして分析し、株や債権のような投資対象として考える考え方です。

不動産経営は経営そのものです。
商品やサービスを提供して、市場がそれを受け入れた際には、対価を得ることが出来る。
事業の運営には経費がかかり、対価より経費を差し引いたものが純利益となる。
(売り上げ = 賃料収入) - 運営経費 = 純利益 = NOI

不動産を収益物件として考えた場合、まずは NOI がポイントになります。
まだまだ、日本では NOI の考え方が一般的定義になっていません。
利回、○%とは、物件価格に対する家賃収入の割合か?手元に残る資金か?
利回りを求めるタイミングは・・・・・ 購入時、売却時、所有期間中・・・?
借り入れも考え投資した金額に対するリターンはどうか?

NOI = 物件力です。  売買価格は NOIの利回と物件の希少性で決まります。

NOI
 を上げるためには、賃料収入を上げることと、運営経費を下げることがあります。
しかし、家賃を上げれば、空室率が上がります。また、運営経費を下げれば物件価値が下がります。

そこで GPI (総潜在収入) 物件毎の市場調査が必要です。
何をどうすれば市場に受け入れられるか。間取りは?家賃は?管理は?募集は?競合は?

不動産経営をする人 = 地主 = 資産家 
このような考え方ではなく、不動産経営もビジネスです。
市場調査を確りして、目標利益をきちんと決めて、物件に愛情をこめて手を掛けることが大切です。
不動産経営において、土地や建物に執着するのではなく、ビジネスプランやビジネスとしての
利益に執着する。

不動産を投資物件・債権として考える考え方の基礎を、学ばせていただきました。
この考え方が分っているのといないのでは、大きな違いだと思います。ありがとうございました。


[PR] リフレティ (埼玉県川越市)
 相続アドバイザー協議会会員・旭化成不動産情報ネットワーク会員
 相続・不動産・住宅ローンの相談はお気軽に。

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プロフィール
HN:
水沼 修
性別:
男性
職業:
不動産業、相続アドバイザー
趣味:
読書、ウォーキング
自己紹介:
相続アドバイザー協議会
上級アドバイザー

旭化成ホームズ(ヘーベルハウス)
土地選び方セミナー講師
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