不動産鑑定評価

４月１４日（月）　相続アドバイザー協議会　特別研修講座がありました。
講師　相続アドバイザー協議会理事長　芳賀　則人先生
「相続実務における不動産鑑定評価を有効利用する方法」　

都心の土地価格が今、急激に下がっています。しかし、３月に発表された公示地価は上昇しました。今年の路線価格も公示地価に倣い、上昇するでしょう。それは、役所の発表には調査時点と、発表時点に差があるからです。また、役所は急激な地価の変動を好みません。地価は緩やかに変動し、安定していると考えたいのです。

このまま下がり続けた場合、バブル崩壊の時と同じように、相続時に土地が評価額で売れず、困る土地資産家が出てきます。今は物納も難しくなったため、なおさら対策が必要です。

土地資産は、固定資産として評価され固定資産税が課税されます。相続時には課税評価額として評価し相続税が課税されます。一般的に、実勢価格に対し路線価は８０%、固定資産税評価額は７０%と言われています。しかし、それは正しく評価されているのでしょうか？

条件の悪い土地（建築不可、傾斜地、山林地、接道のない土地）ほど、評価額と実勢価格に開きがあります。国税庁も土地の専門家ではありません。全ての土地を路線価や倍率評価で評価することは無理なのです。

数々の事例をあげて、鑑定評価により課税評価を引き下げるため、税務署と戦ったお話をしていただきました。

芳賀先生は百戦錬磨、なかなか引き下がりません。そのコツは、依頼者が有利にならない案件は受けないからです。
「別荘地や山林、建物が建たない土地は簡単には売れません。」「おかしいものはおかしい。」芳賀先生の評価に対する強い信念を感じます。

土地資産家の場合、自分の土地の資産評価を把握している人はほとんどいません。資産評価を把握し、土地単体ではなく総合的に、土地の有効利用（収益利回りを上げる方法）を考えていきましょう。

専門家としての知識と、プロとしての強い気迫を感じました。ありがとうございました。


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のう力勝負

旭化成の展示場で、お客様に住宅用地の紹介をしています。

お客様の希望は、
駅から近く、環境が良く、広く、学校が近く、買い物便利、などなど。
そして、予算は月々家賃並み、ボーナスは、できれば無いほうが・・・。
当然、建物は注文住宅で、ヘーベルハウスがいいですね。
こんな物件、探してくれますか！

そんな物件は、ありません。　在ったら私が買ってます。

ＮＯ力（のうりょく）が高い営業マンは、ＮＯ力で勝負します。
最初に現実を突きつけます。「そんな物件はありません」と、ハッキリ言います。
お客様のテンションが大きく下がります。その上で、現実的な話をして身の丈にあった
物件の中から契約をしていただきます。スーパー営業マンで打率は３割です。

ＹＥＳ力の高い営業マンは、ＹＥＳ力で勝負します。
お客様の話をよく聞いて、一生懸命ご要望の物件を探します。
「そこまでやってもらったのに無いんですね。」と、お客様が思ってもらえるまで、
努力します。時間がかかります。うまくいって打率２割がやっとです。

ＮＯ力も、ＹＥＳ力も無い営業マンは、勝負できずに見ています。
たまたまお客様がどこかで土地を購入しないかぎり、契約はゼロです。

相続アドバイザー協議会の副理事長　野口賢次先生は
「譲る心・感謝の気持ちは誰もが持っている「隠れた徳」である。アドバイザーは
人間力（徳）をもつことが必要。徳は徳でなければ掘り起こせません。」
と、言われます。

ＮＯ力、ＹＥＳ力での勝負は自分も苦しみます。
人間力で勝負できれば、仕事が楽しくなります。

謙虚に、感謝を持って、笑顔で、焦らず人間力を高めていくしかないようです。


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道連れ増税回避

大先輩、中條さんのブログ　より。

通常は前年１２月に発表された与党税制大綱が３月の国会で承認され決定されます。

過去、与党税制大綱で発表されたことが覆った事はありません。
皆、この発表を基に動きだします。

しかし今年は様子が違います。
ガソリンの暫定税率の問題で国会が紛糾しています。
ガソリンの暫定税率は租税特別措置法によるものです。

問題なのは租税特別措置法が一括審議であるということです。
ガソリンが決まらないため、他の税制にも影響します。
与党税制大綱で決まった事が実効されないのです。

他の税制に土地の登録免許税があります。
国会で承認されないと、現在税率１％の登録免許税が３月末で期限切れになります。
期限切れになると本来の税率２％に戻ります。

２月に土地売買契約、所有権移転は４月。
よくあるケースです。

契約するときは、お客様に諸経費の説明をします。
その中の項目に登記費用があります。
登記費用は登録免許税と司法書士の手数料の合計額です。
登録免許税の税率は与党税制大綱で決まった１％で説明しています。

「国会で決まらないから登記費用が増えました」
と言ってお客様が納得してくれるかどうか。

これが回避されそうです。
「ガソリンのため他の税率に影響を及ぼすのはまずい」
ということが与野党で昨日合意したそうです。
「道ずれ増税」はまずいということです。
期限切れが５月末まで延長されました。


不動産業者で「ほっ」としている人がたくさんいるでしょう。


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二世帯住宅セミナー

旭化成の『二世帯住宅セミナー』に参加してきました。

「二世帯住宅」という言葉を造ったのも、旭化成なんだそうです。
旭化成では二世帯住宅研究所を造って研究しているそうです。

二世帯住宅に興味はあるが、“不安”もいろいろあるようです。
「お互いに気を遣って大変そう・・・」
「生活のリズムが全然違うけど、大丈夫かしら？」
「いろいろと価値観が違うのが心配・・・・・」などなど。

ここで簡単に別居と同居のちがいを見てみましょう。
同居　・・・　「協力しあって暮らせる」「一緒なら安心」「経済的に助かる」
別居　・・・　「自分達のペースで暮らせる」「自由に客を呼べる」「プライバシーを保てる」
では、「二世帯住宅」は？　同居と別居のいいとこどりなのです。

実際に二世帯住宅に住まわれた方からのアンケートから、それぞれの暮らし方により、
さまざまな形態や配慮が必要なのが見えてきます。

「息子夫婦同居か、娘夫婦同居か？」「夕食はみんなそろって食べるか、別々か？」
これらによって二世帯住宅にも、色々、ライフスタイルがあります。
独立二世帯　・・・　キッチンは２つ、玄関は２つ、浴室は２つ
共用二世帯　・・・　キッチンは２つ、玄関は1つ、浴室は1つ
融合二世帯　・・・　キッチンは2つ、玄関は1つ、浴室は1つ

防犯、プライバシー、自立、子育て、生活面での協力、精神面での安心、介護、生きがい・・・・。
二世帯住宅にはさまざまな配慮が必要なのです。

ご家族の数だけ、二世帯住宅のカタチがあります。

『ロングライフ住宅』、６０年間以上、快適に住むための住宅造り。
数多くの二世帯住宅を建ててきた、旭化成ならではの素晴らしいセミナーでした。


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相続寺子屋

１月１６日（水）　相続寺子屋という勉強会がスタートいたしました。
参加者は相続アドバイザー協議会の会員です。毎月一回を予定しています。
「相続寺子屋」は参加者全員が講師であり生徒です。

第一回目は　「測量よもやま話」をテーマに高橋さんに講師をしていただきました。
　○　×　で答える問題です。

　所有権の範囲が変わっても筆界は移動しない。
※　正解です。
境界には、筆界・所有権界・現況という境があります。これらが一致しないことがよくあります。
話し合いで所有権境が変わっても、筆界は移動しません。

　境界票を移動すると罰せられる。
※　不正解です。
境界票を抜いてわからなくした場合は罰せられますが、移動しても筆界があることがわかれば
罰せられません。

　実際にない土地が、公図・登記簿にはある場合、土地の抹消登記をすることが出来る。
※正解です。
無い事が証明できれば抹消することが出来ます。

などなど５１問が出題されました。

筆界はもともと国が税金を徴収するために行なった、「検地」からスタートしています。
境界は、証書・物証・人証などを総合的に検討して決めます。判断は「登記官」です。
そして、資料を集めるのは土地家屋調査士です。境界が決まらないと困るのは所有者です。

今まで経験した数々の事例をお話いただきました。
全ては仕事に取り組む姿勢と交渉力だと感じます。土地家屋調査士も人間力が必要です。

学ぶことは常に「人間力」。　これからも相続アドバイザーの素晴らしいメンバーと「相続寺子屋」で
人間力を磨いていきたいと思います。ありがとうございました。


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コーチは同じビジョンを見ている

スポーツの世界から始まったコーチングがアメリカビジネス界に広がったのは
1980年代だと言います。一流のスポーツ選手に一流のコーチがつくように、
日本のエグゼクティブの間で、コーチングが定着しつつあります。

対話を重ねてゴールを明確化し、ゴールに向ってアクションを起こさせ、
目的達成を支援するコーチング。クライアントを目的地に送り届ける役目です。

スポーツ分野で「コーチ」という名称が使われたのは1880年代、ボートの指導者を
コーチと呼んだのが始まりと言われます。さらにその昔、馬車の操縦する人のことを
コーチと呼んだのが起源だとも言われます。
つまり、コーチとは、「大切な人を目的地に送る役目を負った人」といえるでしょう。

そんなイメージがこれからの不動産業にも必要だと思います。
その人なりのゴールに送り届けるためには、お客様がどこに行きたいのかを知ることです。
できるだけたくさん話してもらいます。答えは100％相手のなかにあります。
私たちとお客様は同じ方向を向いて、同じ道を見ているイメージです。

お客様が自分自信と向き合い、自分のライフプランを立て、自発的に行動する。
私たちは、「こうすべきだ」と諭したりする存在ではないのです。
対面しているわけでも、後ろから背中を押している関係でもありません。
隣に並んで同じ方向を、一緒に見ている関係といえます。
私は、こんなコーチングスキルを持った不動産業者を目指したいと思います。


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耐火性能偽造

昨日の新聞に、ニチアス株式会社の耐火性能偽造問題が報じられました。
旭化成では前日の火曜日より大騒ぎ。ヘーベルハウスの軒裏に使用している建材です。
２００１年より着工の約４万棟が対象になります。旭化成では対象全物件の無償交換を決めました。損害は推定４００億円になると新聞に書いてありました。

ロングライフ住宅。ヘーベルハウスの対応の早さ、これも住宅の価値を判断する上で、大切なポイントだと思います。

旭化成ではロングライフ住宅とは、最低６０年先まで快適に保てる住宅だと考えています。そのために６０年間にわたる「メンテナンスプログラム」として、５０年点検システムを採用しております。この「メンテナンスプログラム」を採用したときも、これから建てていただくお客様だけが対象ではなく、「創業以来ヘーベルハウスを建てていただいた全てのお客様」・「中古で購入された場合でも、現在建っている全てのヘーベルハウスとそのお客様」を対象に行いました。

膨大な費用をかけて、ロングライフ住宅に取り組む旭化成ホームズの企業理念。
この会社とお付き合いをさせていただいていることに、感謝と誇りを感じます。


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ペットと暮らす（セカンドライフをどう生きる？）

★人と動物のきずな
人が犬や猫と仲良く暮らすことで生まれる「人と動物とのきずな」の科学的研究で、「人間と動物の触れ合いが「双方の心身に良い影響を与え合う」ことが分かってきました。
人は犬や猫たちと集合住宅や高層住宅でも仲良く暮らしています。その中で、伴侶動物への話しかけや動物を話題にすることなどが、自然に、家族の間にも、よその人と動物との付き合いにも、潤滑油的な良い効果を及ぼしています。

★ストレスや孤独感が癒される
犬や猫たちは、飼い主やその家族が世話をやいてくれることに、無上の喜びを表してくれます。人は、動物たちの愉快な行動や仕草などを見ることでリラックスしたり、子どもたちの自尊心を育て、伴侶とともにいる安堵感、そして飼い主に寄せる信頼感を感じることで、自然にストレスや孤独感が癒され、精神的にも安定が得られているのです。

★お互いの心身に良い影響
犬や猫たちをなでる、食事やおやつを与える、共に遊びや散歩をすることなどで、人も動物も運動と触れ合いの量が増えます。
動物たちの栄養、病気の予防、健康のための定期的な検診など、思いやりや気配りで知らず知らずの間に生まれてくる生き物同士の相互作用は、互いの脳を活性化し心身に良い影響を与えています。このような作用を「アニマルセラピー」と呼んで、子どもたちの広い意味での教育、福祉、医療などにも応用されています。


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光と風

私たち日本人は自然の恵みを上手に住まいに取り込んできました。

夏は打ち水やすだれで涼しさを。冬は縁側のひなたぼっこで温かさを。
私たち日本人は、季節の気配を光や風などで感じる住まいに暮らしてきました。
今の私たちは、しっかりと閉じた空間の中、多くのエネルギーをつかいながら
空調によって空気を調整し、快適さを維持しています。

でも、本当に気持ちの良い暮らしは、厚くのなく寒くもないという状態ではなく、
自然が与えてくれる季節の変化を身体で感じとれる暮らしではないでしょうか。
そして、日当りを良くし風通しはかることが大切だと
多くの人達が気づいています。

光と風。自然の恵みを生かした住まいは、快適・健康であるだけでなく、
冷暖房の負担を減らし、環境にもやさしい住まいです。

先日、旭化成ヘーベルハウス　日照・通風シミュレーションシステム（アリオス）の
説明を受けてきました。
科学が進歩して気づいたこと、それは、「昔ながらの生きる智恵」　「本当のエコ生活」　
「自然との共存」だッたのです。


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誰の負担？賃貸住宅の修繕費（２）

賃貸住宅の修繕費については、その費用負担をめぐり、貸主と借主との間でトラブルが依然として絶えません。

「事例３」
退去後、貸主から多額の修繕費用を請求された。貸主に確認したところ、「契約書に、畳・ふすま・クロス修繕費用はすべて借主の負担とする特約を定めている。契約時にはんこを押している以上、払ってもらう。払わなければ訴えることになる。」と、言われました。やはり全額払わなければならないのでしょうか。

★修繕費を借主の負担とする特約
賃貸契約では、通常は貸主が費用負担すべきとされている修繕費が、特約条項として借主負担とされている場合があります。
しかし、たとえ契約書に特約の記載があっても、借主が契約の際に十分な説明を受けておらず、特約を承諾していないときは、特約は成立していないとされる場合があります。
また、消費者の利益を一方的に害する条項として、消費者契約法により、特約が無効とされたケースがあります。
仮に、特約が不成立または無効であるとすれば、借主に支払い義務はありません。

★敷金の精算で納得できないときは
まずは、契約に基づく公正な負担割合について、貸主と話し合ってみることが必要です。その場合には、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が参考になります。
しかし、話し合いで解決できないときは、裁判所における民事調停や小額訴訟手続きを利用すると良いでしょう。


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