誰の負担？賃貸住宅の修繕費

賃貸住宅の修繕費については、その費用負担をめぐり、貸主と借主との間でトラブルが依然として絶えません。

「事例１」
給湯器が故障したので、貸主に連絡したが、「資金的な余裕がないので、すぐには対応できない」と言われた。風呂にも入れず、大変困っている。

★入居中における貸主の修繕義務
貸主は、賃貸物件について、借主の居住に必要な修繕を行なう義務を負っています。仮に借主が貸主に代わって自分の費用で修繕した場合は、その費用を貸主に請求することができます。ただし、借主の故意や過失により設備が故障した場合、修繕費は借主の負担となります。

「事例２」
敷金の精算に当たり、詳細を見ると３０万円の敷金のうち、３万円しか戻らないとのこと。できるだけ汚さないように気をつけて住み、キズもついていないのに納得できない、敷金を戻して欲しい。

★退去時における借主の原状回復義務
賃貸住宅における原状回復義務とは、借りた住宅を入居時の状態に完全に戻すことではありません。借主の故意・過失により生じた住宅の汚損、破損や、無断で現状を変更したときに借主がが負担する責任を言います。
したがって、通常の使用によって生ずる畳のこすれ、クロスのポスター跡、家具設置によるカーペットのへこみ跡、テレビや冷蔵庫の後部壁面の黒ずみなどは、入居時より劣化していても、そのまま返還すればよいとされています。


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相性の良い営業マンの選び方（２）

 感覚型　（話すし、笑う）
よく話すし、よく笑う感覚型は、新もの好きで、非常に流行に敏感なタイプです。携帯やパソコンなども新しい物が出ればすぐ買い替えてがります。また、テーマパークなどができればすぐ行くし、評判の映画があれば、初日に並んでも行くタイプです。
こういうタイプは徳だと思った話にすぐに飛びつきます。たとえば、「今、キャンペーン期間中ですので、モニター登録していただければ、これだけ安くできます。あなただけの特典ですので誰にも言わないで下さいね。」という営業トークにめっぽう弱い。

主導型　（笑わないが、話す）
笑わないが、話す主導型は、すべてにおいて自分が一番で、ペースを握られるのが大嫌いなタイプです。損、得には非常に敏感ですが、調子のいい話にはのりません。裏に何かあるのではないかという警戒心が強い。住宅展示場に行っても、決してほめるということがなく、すぐけちをつけてがります。ただそういうときほど、気に入っていると場合が多く、質問した内容と営業マンの答えがずれると相手をばかにするタイプです。裏を返せば、ニーズを的確にとらえ、おだてられると弱い。たとえば「おっしゃるとおりです。さすがよくご存知ですね。」「賢い○○様なら、ご理解いただけますよね。」なんて言われると、気分がよくなってしまいます。

友好型　（話さないが、笑う）
話さないが、よく笑うタイプは、誰にも嫌われたくない、優柔不断なタイプ。営業の話にも「はい、はい。うん、うん。」と、とても興味深そうに聞いていますが、実は何も聞いていません。人付き合いを大事にするタイプで、確固たる目的を持って何かをするタイプではありません。一見、いいお客様のように思いますが、決断することが苦手で、時間がかかるタイプです。無理に決断を迫っても、「検討させてください。」と言って逃げてしまいます。

分析型　（笑わないし、話さない）
話さないし、笑いもしない分析型は、自分のことは話さないし、聞いて欲しくないタイプ。他人のペースで動くことは極端に嫌い、自分のペースを守りたいと切に願うタイプです。カタログや資料請求し、家で比較表を作って、ひとりで分析するのが大好きです。もちろん、電話や訪問されるのは嫌で、人に言われたり、教えられたりすることが苦手です。疑問に思うことは、納得するまで徹底的に調べます。マニア的であり、解決、納得するまで考えるほうなので、深みに入りやすく、要注意タイプです。


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相性の良い営業マンの選び方

住宅を建築を進めて行く上で大切なのは、自分に合う営業マンに出会うことです。自分にはどんなタイプが合うのでしょうか？住まいを購入する場合、購入者の感じ方、行動には大きく分けて４つの型に分析することができます。まず自分はどのタイプ分類できるでしょう。
　　　　　　　　　　　笑う
　　　　　　　感覚型　↑　友好型　　　　　　　　　　　　　自分自身にあてはめてください。
　　話す　　←　　←　→　→　　話さない　　　　　　　買い物に行って店員とよく話しますか？
　　　　　　　主導型　↓　分析型　　　　　　　　　　　　　黙って見てますか？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　笑わない　　　　　　　　　　　　　　　その時に顔は笑ってますか？

よく笑いよく話す人　・・・　感覚型　　　　　笑うがあまり話さない人　・・・　友好型
話すが笑わない人　・・・　主導型　　　　　笑わないし話さない人　　・・・　分析型

あくまで初めて話す人に対しての第一印象として、自分自身をあてはめてみてください。自分自身では判断がつかない場合、家族全員で相手のことを評価してみてください。

この４つの分析は、明日にしますが、家づくりを進める過程において、合わない営業マンとのやりとりをすることほどストレスを感じることはありません。簡単な見極めを教えましょう。
あなたはどのタイプでしたか？　あなたにとって一番相性がよいのは、図でいう横のタイプです。
つまり、感覚型と友好型、主導型と分析型です。家造りの過程上、一番ストレスを感じない組み合わせです。
次にいいのは、縦の組み合わせです。感覚型と主導型、友好型と分析型。
最悪なのが斜めの組み合わせです。感覚型と分析型、友好型と主導型。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　つづく


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地鎮祭 （式次第）

修祓　（しゅばつ）　　一同起立
神主が、神籬（ひもろぎ）や祭具・参列者などを祓い清める儀式です。

降神の儀　（こうしんのぎ）　　一同起立
神を神籬に招く、招霊の儀式です。（神主が「オーーー」と声を上げます）

献饌　（けんせん）
神様に神饌品を供える儀式です。（神主が瓶子（へいし＝神酒を入れる土器のこと）の蓋をとる儀式）

祝詞奏上　（のりとそうじょう）　　一同起立
神主（斎主）が祝詞（のりと）を述べる儀式のことです。

切麻散米　（きりぬささんまい）
建築予定地を祓い清め、工事関係者などに禍が起きないよう、また、式が無事に終了するよう、祈願する儀式です。（神主が四方に米・塩・切麻を撒く儀式です。「四方祓いの儀」という場合もあります）

地鎮の儀　（じちんのぎ）　鍬入れの儀
苅始（かりぞめ）の儀、穿初（うがちぞめ）の儀、鎮物埋納（しずめものまいのう）の儀から構成されますが、簡単に行なう場合、穿初の儀だけを執り行います。（盛砂に「エイ・エイ・エイ」と声をかけながら、建主が鍬、施工者が鋤を入れます）

玉串奉奠　（たまぐしほうてん）
玉串奉奠の儀は、その土地建設する建物の永遠の安定と、建主ならびに工事関係者の守護を祈念するため、玉串を奉って拝礼するものです。玉串自体は、榊に御幣を付けたものです。

撤饌　（てっせん）
神饌品を神前から下げる儀式のこと。（神主が瓶子の蓋をかぶせます）

昇神の儀　（しょうしんのぎ）　一同起立
神籬から神様が帰る、昇霊の儀式のことです。（神主が「オーーー」と声を上げます）

直会　（なおらい）　神酒拝戴の儀
神様にお供えした神酒拝戴を致します。（「おめでとうございます」の掛け声で乾杯）


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地鎮祭

建物を建築する場合、最初にその土地を神事にてお祓いします。これが地鎮祭です。

地鎮祭（じちんさい）は、古来正式には「とこしづめのまつり」といいますが、現在では、簡略に「地祭（ぢまつり）」とも呼んでいます。

この祭儀の趣旨は、工事着手に当たって、その敷地の守護神を祭り、その土地の永遠の安定と、工事の安全を祈願することにあります。つまり、地鎮祭とは建築工事予定の敷地を払い鎮め、苅初（かりぞめ）の儀や穿初（うがちぞめ）の儀を執り行った後、鎮物（しずめもの）を埋納する儀式のことです。

これら一連の儀式を、一般的には「地鎮の儀」と呼びますが、場合によっては、「鍬入れの儀」と称することもあります。

また、地鎮祭のことを「起工式」と呼ぶ場合もありますし、広大な敷地でいくつか建物を建築するケースでは、建物工事前に、起工式が挙行される場合もありますが、いずれの起工式でも、内容は地鎮祭と変わりません。

準備時の注意点
祭壇の広さは、普通９尺の正方形とします。地鎮の儀の鎌や鍬は、神社に木製儀式用のものを用意している場合もありますが、現場で用意する場合は、新しい実用品を用いてもよいでしょう。そのときは、握手のところに半紙を巻き、麻ひもで縛ります。


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１９年度基準地価

９月１９日に国土交通省が７月１日時点の都道府県地価（基準地価）を発表しました。

商業地の全国平均は前年より1.0％上がりました。これは１６年ぶりの上昇で、バブル経済崩壊後初の反騰となりました。住宅地もほぼ横ばいまで持ち直しました。

上昇率の上位は
　①　名古屋市中村区椿町１－１６　　　　　　　商業地　　　上昇率　　４０．１％
　②　福岡市博多区博多駅東１－１２－６　　　商業地　　　上昇率　　３９．７％
　③　名古屋市中村区名駅３－２８－１２　　　 商業地　　　上昇率　　３９．５％

下落率の上位
　①　北海道夕張市清水沢３－２　　　　　　　　商業地　　　下落率　▼１７．４％
　②　高知県田野町制札場２６６６外　　　　　　商業地　　　下落率　▼１６．７％
　③　北海道江別市あけぼの町３０－２２　　　住宅地　　　下落率　▼１５．６％

東京都とその周辺を含む東京圏は、商業地が１２．１％、住宅地が４．８％と高い伸びとなりました。
東京２３区内の調査地点（６４１カ所）は２年連続で全地点上昇いたしました。価格のトップは東京都中央区の「明治屋銀座ビル」で、１㎡あたりの価格２３５０万円　２年連続です。

今回の調査を見て、明らかに地価は二極化していると思います。地下の価格は商業地を中心に土地値段ではなく、収益率（利回り）で評価されはじめています。不動産を金融商品として。そして、その価格が世界と比べて高いか安いか。

日本の不動産を香港のファンドが買い、香港のファンドがまとめてシンガポールのリート市場にて売り出します。そこに投資するのはヨーロッパの投資家で、資金を出しているのが産油国のロシアや中東です。
お金が世界をかけめぐります。お金が世界の優良物件を捜し求めています。


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ノンリコースローン

平成１９年９月１９日(水)高田馬場　住宅新聞社ビルにて無常塾第１８回講座
「ノンリコースローンを利用した問題解決」　～新たな増収策とコンサルツール～
モルガン・スタンレー証券株式会社　証券化商品部　エクゼクティブ・ディレクター　篠田　勲氏による講座がありました。

ノンリコースローンとは、個人や会社の信用力や資産ではなく、対象物件の収益力を評価して実行する融資のことです。いわば｢人ではなく物件に対してお金を貸す仕組み」です。よって、担保も対象不動さんのみ。一般的な銀行融資のように過去の取引実績や保証人は求められません。安定した収益が見込める物件ならば、基本的に誰でも利用できる不動産融資なのです。

ノンリコースローンの仕組みは、まず、不動産投資家が出資者となり、対象物件の所有・運営を行なう特別目的会社（ＳＰＣ）を設立します。これにより、対象不動産以外からの影響が遮断されます。ＳＰＣは投資家からの出資金とノンリコースローンにより物件を取得します。ＳＰＣはその物件の収入から、経費やノンリコースローンの元金・利息その他、物件の維持管理に必要な金額を差し引き、その残額を配当金として分配します。

これは、日本の文化にはなかった新しい考え方です。日本では不動産の評価はイコール土地価格です。しかし、世界では収益力で決まります。不動産はまさに金融商品なのです。ノンリコースローンとは不動産を証券化する仕組みなのです。

日本は世界第二の経済大国です。それだけではありません。世界から見た場合、東京を中心にした不動産市場は、①公平に法律が整備されている　②市場規模が大きく為替が安定している　③空室率２％と極めて少ない　④良いものが良いと評価される　⑤文化的国民で極めて効率的な市場です。

不動産の債権化により、不動産市場も世界基準の新しい考え方に変化していくようです。


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不動産購入サポート

先日、不動産購入応援サイトにサポート会社（川越コンサルティングオフィス）として登録していただきました。
不動産購入サポートとは、真にお客様の立場で、最適な住まい・適切な住宅ローン・理想のエリアのために不動産購入を総合的にプロデュースする不動産会社です。

現在の日本の不動産会社の多くは物件主義です。物件が全て！　売れる物件を自社で仕入れ、その物件を買ってくれるお客様を探すのが仕事です。
当然、売れ残れば大きなリスクです。コストはできるだけ安く、土地・建物は最小限に！　
このような考えから、首都圏では、ターゲットを一般サラリーマンにさだめた、建売住宅が多く販売されています。

これらは、全て売主側から見た考え方です。
住宅購入は一生に一度の大きな買い物。もっと買主側にたったサポートはできないかと、常々考えていました。住宅は所詮入れ物です。中に入るソフト（お客様）が充実しなければ意味がありません。そんな思いで、今まで仕事をしてきました。

本当にいい家造りとはなにか？　お客様一人一人、求めるものは違います。しかし、いい家造りには普遍的なものもあるはずです。その家族にとって幸せな家造りとは、コンサル力がためされます。

まだまだ、今の日本には、コンサルティングに対して報酬を払う習慣がありません。バイヤーズエージェントとして、認めてもらえるまでには時間がかかります。少しづつ、少しづつ、あせらずに取り組もうと思います。


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良い家造りに一番大切なこと

　旭化成ヘーベルハウスの展示場にて仕事をさせていただいております。数多くのお客様のご自宅購入のお手伝いをしてきました。数多くの幸せな家族を見てきました。

　限りある資金、大きな借り入れを背負うことになる将来に対する不安の中で、心から満足のいく良い家造りをするのために、「一番大切なこと」は、何だと思いますか？

　土地の広さ、建物の間取り、構造、外観、日当り、駅からの距離、環境、小学校の近さ。
それよりも大切なこととは！

　それは、「夫婦の仲が良いか」

　夫婦は特に奥様は、子供ができると子供中心になります。子供が一番、自分が二番、ご主人は・・・・番
子供は将来、必ず出て行きます。最後は夫婦二人になります。この人と、ずーっと幸せになろう。一生二人で幸せになろう。という、覚悟が大切なんです。

　家造りは一生の中で一番大きな買い物です。お互いを思いやる心・譲る心が本当の満足を生むんです。

「ご主人立てなきゃ、いい家建たない」
「奥様が笑顔でなければ、いい家とはいえない」

　ご夫婦、夜、二人で天井を見ながら、心から「良かったね」といえる、家造りしてみませんか。