Ｌｅｔ’ｓのコンサルティング事例から

平成２０年６月２５日（水）　相続アドバイザー養成講座
テーマ　「Ｌｅｔ’ｓのコンサルティング事例から」
講師　三井不動産株式会社　レッツ資産活用部　藤本　稔先生

不動産には同じものは二つとありません。「隣の土地は倍でも買え」と言われることもあるように、土地の価格の考え方も難しいものがあります。

時価の算出方法
●取引事例比較法
　市場においてどのくらいの価格で取引されているか、
　という市場での取引面に着目した鑑定方法。
　近隣の同種物件などの適切な取引事例を元に、時間の経過や
　個別の事情に応じて適宜修正をかけて算出。

●収益還元法　
　不動産の運用によって得られると期待される収益を基に価格を評価。
　　ＮＯＩ（純収益）　÷　キャップレートー（％）

●開発法
　その土地で不動産開発事業を行なうことを想定した場合の
　売り上げから逆算する方法。
　一般的に、デベロッパー等が土地を購入する際に検討する。
　　販売総額　－　（建物建築費＋その他の経費＋分譲利益）

土地の時価はその時の勢いや、買主の考え方によって変わってきます。
事例を基に、今までの土地の動向を説明いただきました。

デベロッパーとして土地運用を考える場合、その土地単体ではなく、相談者の相続も視野に入れたその家全体としてのコンサルティングが必要です。
その時のポイントは
１．【まず第一に】相続時に分けやすいこと
２．【次に】相続税の納税がしやすいこと
３．【最後に】相続税の圧縮

現状の場合の相続税のシミュレーション、全体または一部を売却した場合のシミュレーション、賃貸ビルを建てた場合のシミュレーション、マンションを建て等価交換をした場合のシミュレーション等、あらゆるケースを想定した提案をします。その中でご家族の気持ち、将来の生活、相続対策、相続後の状況を話し合います。

今回は、等価交換を選ばれたケースを事例に、ていねいにご説明いただきました。

三井の分析力と企画力・提案力のすごさを学ばせていただきました。
大切なのは、家族の理解と幸せです。
ありがとうございました。


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　相続アドバイザー協議会会員・旭化成不動産情報ネットワーク会員
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