地価下落と路線価評価

平成２１年１月１４日　相続アドバイザー特別容積講座
地価下落が路線価評価と時価の関係に及ぼす影響について
講師　相続アドバイザー協議会　理事長　芳賀　則人先生

都心の地価が大幅に値段を下げています。
平成１９年の秋より、地価は下がり始めていましたが、
平成２０年の路線価は全国平均１０％値上がりました。
そして、平成２０年１０月以降、大幅に下落いたしまいた。

今年は固定資産税評価の見直しの年に当たります。
しかし評価のタイムラグにより、今年はそれほど下がりません。
実勢価格が、固定資産税評価額よりも下がる物件が
数多く出ると思います。
物納申請も厳しくなった今、相続においては相続税破産が
起こるのではないでしょうか。

そもそも、相続路線価が時価の８０％に評価替えされたのは、
平成４年です。その年以降に地価が下落し、物納申請が大幅に
増えました。同時に、相続税の納付が困難となり、相続税に
よる破産が起こりました。

ここ２０年の間に、日本人の住宅ローンに関する考え方が
大きく変わりました。住宅ローン商品も飛躍的に進化しました。
金利が下がり、地価が下がり、住宅も購入しやすくなりました。
しかし、住宅ローンも借金なのです。

また都心を中心に、土地の価格に関する考え方も大きく変わ
りました。収益価格が中心となりました。実際には、ほとんどの
土地は売買されません。レアケースの売買される土地の評価が、
全体の価格を左右します。その評価とは、投資家が考えている
いくらで貸せるかという、収益価格です。

資本主義のなか、世界中の膨大なお金が投資として動きます。
そして、バブルのようにはじけました。

これから３年間は「変化」でなく「変革」です。
行き過ぎた資本主義の「変革」です。
漁師さんで言えば・・・
朝起きて漁に出ようと思ったとき、目の前から海が消えていた。
さあ、どうする？　　このような状態です。

すべての業種がコンサル化する必要があります。
相続破産を未然に防ぐコンサルが重要になります。


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