事業承継税制

　相続アドバイザー協議会　「特別講座」
～事業承継税制の詳細とその留意点～
講師　税理士法人　平川会計パートナーズ　平川　茂先生

　国は混乱しているようです。もっともっと水平的に公平にたくさんの税金を取りたい。しかし、事業承継にかかる相続税や贈与税で事業の継承が難しく、中小企業経営が息づまるのも避けたい。なぜならば、雇用の悪化や景気の減退により、税収が減るから。

　今回の、中小企業における事業承継税制の講座を受けさせていただいた私の感想です。国としては雇用を守りたい、企業には発展してほしい、そして、たくさんの税金を払ってほしい。国民が豊かになり、税収も増える。これらは全て経済が右肩上がりを想定した最高のシナリオです。

　単純に今回の税制改正でどうしたら得なの？という考え方で答えを求めるわけにはいかないようです。なぜなら、改正のポイントとなる納税猶予制度は、規制も厳しく、さらに５年間雇用の８０％を確保及び代表者は株を売ることも代表を譲ることも実質できなくなるからです。

　この世界的に経済の厳しい中、５年も１０年も今の従業員を雇用したまま、安泰だと言える企業があるのでしょうか。少なくとも事業承継による税金を少なくしたいと考えている企業は、厳しい状況の中、歯を食いしばって頑張っています。（少なくても私は）　安泰だという、そんな優良企業からは、余分に税金を取ってもいいのではないでしょうか！
　
　国も、目先の定額給付金や事業承継税制改革などではなく、もっと大きな志で税制を考えてほしいと思います。そして私たちも、目先の節税ではなく、従業員のため地域社会のために大きな志で事業に取り組みたい。

　「国を支えて国に頼らず」これは、福沢諭吉が目指した道であり、国づくりです。「得」ではなく、「徳」のある生き方を志す。現代人はいまこそ、諭吉の生き様に注目すべきです。国の品格、負の根元も国民一人ひとりにあるように思います。

　素晴らしい気付きをありがとうございました。


［PR］　リフレティ　（埼玉県川越市）
　相続アドバイザー協議会会員・旭化成不動産情報ネットワーク会員
　相続・不動産・住宅ローンの相談はお気軽に。

新しい相続

従来型の相続コンサルは、分割対策・納税対策・節税対策です。
そもそもこれらの相続対策は、死ぬことを前提とした対策です。

相続財産・事業（財産）承継を目的とした相続対策は、
自分と子供を財産や事業に縛り付ける対策です。

守は財産　＝　お家が大事、会社が大事、子ども中心。
死んだ時に、幾ら財産を持っていても意味がない。
自分にとって死ぬ時が最高残高とは、何か悲しくないですか?

子供たちに自由な人生を歩かせること、残された人生を楽しく明るく
生きることを目的とした相続対策の提案も、ありなのではないですか！

どう生きたか?　どう使ったか?　どう役に立ったか?
最後にお金を残すのは＝下　仕事を残すのは＝中　人を残すのは＝大

会社はだれのものか～所詮会社のもの。
会社を売って、従業員は喜び、社長は退職金を手にして責任から解放される。

財産を処分してその資産で生活する、 砂時計の人生はいや！
収入を考えながら、楽しく人生を過ごして使う。
そのためには資産の組み換えが必要。
土地活用で自宅先に立てたアパートと、投資用アパートは別物。
売れるか売れないかがポイントです。（出口を作る）

お金の使い方でも人格が出ます。
消費に使う。　学びや教育に使う。　人のため、社会のために使う。

家を守るために生きているのではない。家を生かして自分を守る。
大切なのは、財産をどう残すかではなく、これからどう生きるか！
親が、自由に生きることこそ、子孝行です。


［PR］　リフレティ　（埼玉県川越市）
　相続アドバイザー協議会会員・旭化成不動産情報ネットワーク会員
　相続・不動産・住宅ローンの相談はお気軽に。

広大地判定

平成２１年１月２１日（水）
相続アドバイザー協議会　寺子屋がありました。
テーマ　「広大地判定の基本と事例研究」
講師　東京アプレイザル　内海　裕之氏

相続税の申告時において、広大地補正が適用されるかは
大きなポイントになります。

広大地とは
その土地における標準的な宅地の面積に比して著しく面積が
広大な宅地で都市計画法第４条第１２項に規定する開発行為を
行おうとした場合に公共公益的施設用地（開発道路等）の負担が
必要と認められるものをいう。

したがって、「広大地」とは、経済的に最も合理的（有効活用）であ
ると認められる開発行為が、「戸建て分譲」と判定され、戸建ての
分譲を行う場合に、「潰れ地（開発道路）」が必要な土地をいう。

土地が下落している今、相続評価額で売却できない不動産も、数多
くあります。これに対して、土地の評価については、相続税評価額が
実勢価格と比較して、公平に評価されているのか、広大地評価がで
きるのかが争点となります。

不動産業者から見て、不動産の価格は現場ごとに評価するのが
基本です。近隣調査、現場調査、役所のヒアリング調査、水道、下水、
地型、道路付、用途地域、建ペイ率・容積率、周辺環境、開発許可基準、
どうすれば売れるかなど。

利便性の良くないマンションは今は売れません。戸建て住宅も、車庫が
あり出し入れは便利か、間取りは使いやすいか、日当たりは良いかにより、
売れるかどうか大きく左右されます。

しかし、税務署も税理士の先生も不動産業者的な知識は欠けている
ようです。

納税者は評価を安くしたいと思う気持ちはありますが、常に公平な判断
によるものの見方が大切だと私は思います。


相続アドバイザー協議会のネットワークは、いろいろな物の見方、考え方
が学べる素晴らしい会です。
今回も実務に沿った貴重な勉強をさせていただきました。
ありがとうございます。


［PR］　リフレティ　（埼玉県川越市）
　相続アドバイザー協議会会員・旭化成不動産情報ネットワーク会員
　相続・不動産・住宅ローンの相談はお気軽に。

地価下落と路線価評価

平成２１年１月１４日　相続アドバイザー特別容積講座
地価下落が路線価評価と時価の関係に及ぼす影響について
講師　相続アドバイザー協議会　理事長　芳賀　則人先生

都心の地価が大幅に値段を下げています。
平成１９年の秋より、地価は下がり始めていましたが、
平成２０年の路線価は全国平均１０％値上がりました。
そして、平成２０年１０月以降、大幅に下落いたしまいた。

今年は固定資産税評価の見直しの年に当たります。
しかし評価のタイムラグにより、今年はそれほど下がりません。
実勢価格が、固定資産税評価額よりも下がる物件が
数多く出ると思います。
物納申請も厳しくなった今、相続においては相続税破産が
起こるのではないでしょうか。

そもそも、相続路線価が時価の８０％に評価替えされたのは、
平成４年です。その年以降に地価が下落し、物納申請が大幅に
増えました。同時に、相続税の納付が困難となり、相続税に
よる破産が起こりました。

ここ２０年の間に、日本人の住宅ローンに関する考え方が
大きく変わりました。住宅ローン商品も飛躍的に進化しました。
金利が下がり、地価が下がり、住宅も購入しやすくなりました。
しかし、住宅ローンも借金なのです。

また都心を中心に、土地の価格に関する考え方も大きく変わ
りました。収益価格が中心となりました。実際には、ほとんどの
土地は売買されません。レアケースの売買される土地の評価が、
全体の価格を左右します。その評価とは、投資家が考えている
いくらで貸せるかという、収益価格です。

資本主義のなか、世界中の膨大なお金が投資として動きます。
そして、バブルのようにはじけました。

これから３年間は「変化」でなく「変革」です。
行き過ぎた資本主義の「変革」です。
漁師さんで言えば・・・
朝起きて漁に出ようと思ったとき、目の前から海が消えていた。
さあ、どうする？　　このような状態です。

すべての業種がコンサル化する必要があります。
相続破産を未然に防ぐコンサルが重要になります。


［PR］　リフレティ　（埼玉県川越市）
　相続アドバイザー協議会会員・旭化成不動産情報ネットワーク会員
　相続・不動産・住宅ローンの相談はお気軽に。

相続寺子屋（分科会をやりませんか）

平成２０年１２月１７日（水）
相続アドバイザー協議会　寺子屋がありました。
今回は、１４期生　税理士の内田麻由子さんがプレゼンターとして
「相続アドバイザー分科会をやりませんか？」と呼びかけました。

内田さんより、相続アドバイザー養成講座を受講して、
「もっと、受講生同士で実務的な勉強がしたい。」
「もっと、ネットワークを活かしてビジネスにつなげたい。」
との提案がありました。

まずは参加者一人一人の自己紹介から意見交換と続きます。
参加者の皆さんは各分野で活躍されている素晴らしい方々です。
職業もさまざま、税理士・不動産業・行政書士・保険会社・ＦＰなど。

相続のトータル的なスキルをどのように活かすか？
どのように集客し、ビジネスにつなげるか？
素晴らしい投げかけです。
色々な立場で、さまざまな意見が出ました。

しかし、私たちの商品は知識ではありません。
「人間力」に基づく「信頼」です。
「ノウハウ」ではなく「スキル」です。

なかなか、簡単に答えは出ません。
これは永遠のテーマです。
成功する人というのは、
たくさんのことを頭に「入れた人」ではなく、
たくさんのことを頭から「出した人」だと思います。


どうしたら皆さんに喜ばれるのか？社会に貢献できるのか？
それをビジネスとしてお客様に認めてもらえるか？
自分にできることは何か？真剣に考えてみたいと思います。

相続アドバイザー協議会と、そこに集う素晴らしい皆様方と共に
学べることに心から感謝します。

その後の忘年会も有意義に過ごさせていただきました。
一年間寺子屋にご協力いただき、ありがとうございました。


［PR］　リフレティ　（埼玉県川越市）
　相続アドバイザー協議会会員・旭化成不動産情報ネットワーク会員
　相続・不動産・住宅ローンの相談はお気軽に。

信託を活用した「エスクロー業務」

平成２０年１２月１０日　相続アドバイザー協議会特別講座
信託を活用した「エスクロー業務」と
　「遺言信託」を切り口とした相続ビジネス
講師　株式会社　日本エスクロー信託
　代表取締役　山崎　祐民氏　顧問　高野　純生氏

現実の信託業務を大変分かりやすく説明いただきました。

エスクローとは、事務代行・物件調査という意味。
エスクロー業務とは、
契約当事者の間に入り、代金決済と商品や物件の授受の確実な
実効等の取引、安全性を保証する仲介サービスを指す言葉。

不動産取引の場合
米国の場合、物件調査から取引条件の調整・売買契約・
金消契約・登記・資金決済・物件引渡しなどの一連の業務を
エスクロー会社がすべて行なう。

日本の場合、物件調査・売買契約は仲介会社。金消契約・
資金決済は金融機関。所有権移転登記は司法書士。
物件の引渡しは仲介業者、と分業になっている。

現在、日本エスクロー信託では、信託機能を活用して、
所有権移転と資金決済を監視し、売買代金を保全する業務
具体的には、
●　相続税の納税資金のため土地売買契約は成立させたが、
　　相続登記が済んでいないため代金を信託として保全する。
●　土地売買は成立したが土壌汚染調査の結果が出るまで
　　代金の一部を信託として保全する。
●　開発物件等で決済期間が長期にわたる取引代金の保全。
●　差押、仮処分登記が設定されている物件の保全。
●　Ｍ＆Ａにて会社の売買の場合、契約内容を担保するため、
　　代金の一部を一定期間信託として保全する。
など、さまざまな信託業務を行なっています。

遺言信託について
遺言は書いてすぐ実行されるわけではありません。
何年も先であることもあります。
その間、財産は変化する場合もあります。
また、妻が先に亡くなる等、遺言当初と効力発生時点の
状況が違う場合もあります。
遺言内容、その時点の判断力を争う、トラブルも多くあります。

遺言とは大変なものです。
また、遺言信託を受けるということは、お客様の全人格、
全財産を把握したアドバイスが必要です。

お客様が、全てを話せるか？私達がその信用に値するか？
ここが大きなポイントです。

その他に信託銀行との違いやメリットも理解できました。
ありがとうございます。


［PR］　リフレティ　（埼玉県川越市）
　相続アドバイザー協議会会員・旭化成不動産情報ネットワーク会員
　相続・不動産・住宅ローンの相談はお気軽に。

相続寺子屋

平成２０年１１月１９日（水）相続アドバイザー協議会
相続寺子屋の勉強会がありました。

講師　　酒井　恵理子氏　（株）ハート財産パートナーズ
テーマ　不動産コンサルタントという仕事とそのビジネスモデル
～（株）ハート財産パートナーズ林弘明直弟子の奮闘話～

酒井さんは新宿育ちの元スチュワーデスという美人。
変わり行く街新宿を観てきて、再開発が進み街が整備されるまでの不動産と、
そこに住む人々とのかかわり学びたいと林先生を口説いて採用してもらった
という経歴の持主です。

スチュワーデスの経験、現在の仕事から強く学んだことは、世の中には
色々な人がいるということ。
そのなかで失敗を学びとして活かし、気持ちを切替えて仕事のスキルを高める。
それが不動産コンサルタントという仕事だと思います。

土地活用の失敗例から
不動産を商品として所有者がどう考えているのか。例えば看板が壊れている、
建物が汚れている、これはお客様がその不動産の立地や実力を理解していない。
不動産の実力を調査した上で、いくつかの提案をする。
土地を貸すのか、建物を貸すのか？　リスクや初期投資額の説明と提案。
ここまでは無料。しかし、ここまでに相当な能力がいります。だからこそ、当社に
任せてくれるのかのお客様の見極めと、事前の取り決めが必要です。

土地の実力を知ったり、活用のめどが立ちつと、お客様は欲が出てきます。
仕事の質と報酬の額が見合い、かつお客様に理解・納得してもらうことが重要。
報酬とはサポート全般であり、単価がいくらと定量化できるものではない。
高いプロ意識を持って、お客様を教育することが大切です。

不動産コンサルは、ものごと白か黒かの判断を求められることが多くあります。
プロとして黒は黒です。しかし、世の中にはグレーゾーンが数多くあります。
お客様がどの程度、グレーゾーンのリスクを取れる人なのかの見極めが、
大切なポイントだと思います。

百戦錬磨の林先生の下で体験した、それも失敗談のなかから学んだ数々の
実例を紹介して頂きました。
「人生には失敗はない。成功と成功への学びだけだ。」ということでしょうか。
素晴らしいお話、ありがとうございました。


［PR］　リフレティ　（埼玉県川越市）
　相続アドバイザー協議会会員・旭化成不動産情報ネットワーク会員
　相続・不動産・住宅ローンの相談はお気軽に。

凡事徹底

平成２０年１１月５日（水）　野口塾に参加させて頂きました。

平成１７年５月　野口レポートより
イエローハットの創設者“鍵山秀三郎”氏は「日本を美しくする会」を
立ち上げた人です。氏や全国「掃除に学ぶ会」を中心に掃除の輪が
広がっています。良いものは自然と広がります。

掃除を学ぶのではなく、掃除に学ぶのです。氏が４０年間徹底して
実践した掃除は、すでに哲学の域に達しています。

“凡事徹底”は氏の生き様です。誰にでもできる平凡なことを、誰にも
できないくらい徹底して続け、そのなかから非凡を知る。多くの苦難を
乗り越え、一代で会社を上場（一部）されました。穏やかな表情からは
そんな苦労は微塵も感じられません。

何よりスゴイところは、人に幸せを与えながら会社を発展させたことです。

俺だけが、うちの会社だけはと、周りを蹴落として多くの人を不幸にしな
がら発展した企業や人はいずれ朽ち果てます。

財産と人の幸せは比例しません。

人は大なり小なり財産を残すでしょう。人に幸せを与えながら築いてきた
財産か、人を不幸にしながら築いてきた財産か、同じ財産でも天と地ほど
の違いです。


司法書士の田中先生は体験談で話されました。

相続による遺産の分割を、アドバイザーが法律という立場で考えると、
相手の心には法定相続分までしかとどきません。
しかし、アドバイザーが感情の分割分という立場で考えることができれば、
アドバイザーの徳のパワーだけ、相手の心に近づくことができます。

円満相続へ向けて。
“凡事徹底”　自分の人間力を高めることが大切なようです。
ありがとうございました。



［PR］　リフレティ　（埼玉県川越市）
　相続アドバイザー協議会会員・旭化成不動産情報ネットワーク会員
　相続・不動産・住宅ローンの相談はお気軽に。

 

失敗事例から学ぶ事業承継対策

平成20年10月15日　相続アドバイザー協議会　特別研修講座
失敗事例から学ぶ事情承継対策
～事業承継対策における投資育成制度の活用メリットについて～
講師　東京中小企業投資育成株式会社　営業推進室長　多田恵一氏

日経ベンチャー等に掲載された記事より、倒産・破綻の詳細が
５実例紹介されました。どれも相続を機に経営が傾いたケースです。

事業承継失敗の理由
○　事業承継計画着手遅れ
○　後継者人材の選び方、教育の問題
○　株式の分散
○　支援者の不存在

中小企業の事業承継は、同族(長男)経営へのこだわりがあります。
また、被相続人への平等意識が、株式や経営権の分散を招きます。
これらが、経営者の対立や暴走の原因となります。
経営者と同じスタンスで、何が問題かを整理する立場として関与し、
問題点整理と判断基準の作成をテーマとして議論する支援者が必要です。
(企業統治の脆弱さという同族企業の欠陥を補う支援者)

事業承継対策で必要なこと
経営の承認・・・・誰を選ぶか。後継者の育成、補佐人育成
財産の承継・・・・保有財産の引継ぎ。事業用不動産、自社株式

事業承継の要諦
○｢事業の成長を維持する努力」「健全な財務体質の構築」
○事業の発展・継続を前提に考える
　(相続税の節税対策が必ずしも最適な対策とは限らない）
○｢後継候補者の選定」｢後継者教育」「実権の段階的な移譲」

株式移動を円滑に行なう為に
準備のスタートは極力早く、時間をかけて計画を練る。
相続を｢相続問題」にしないため、経営者自身が親族に対して説明できる状態の内に。
株価だけでなく、持ち株比率にも留意。(安定議決権比率確保)
安定株主とは｢経営者との思いを同じにする株主｣

事業承継対策と投資育成制度利用メリット
　経営支配目的の株主ではない
１．経営権の安定化効果
２．税務上自社株評価の引き下げ効果

相続事業承継の王道的考え方と、投資育成制度の活用法を
学ばせていただきました。
まずは、将来性があり、魅力的な会社にすること。そして
後継者がそれを引き継ぐ人間力を学ぶことだと思いました。


［PR］　リフレティ　（埼玉県川越市）
　相続アドバイザー協議会会員・旭化成不動産情報ネットワーク会員
　相続・不動産・住宅ローンの相談はお気軽に。

上品で素朴な煉瓦の家

平成２０年９月１０日（水）　相続寺子屋がありました。
講師は松野不動産株式会社　代表取締役　松野　誠寛氏です。

松野氏の地元は香川県高松市。
相続アドバイザーとして相談者の土地活用を考えます。

地域に何が適合するのか。１００年先まで続く地元の当社が、
お客様の資産と、地域の未来と発展を考えたご提案。
貸し手よし、借り手よし、建築屋よしの三法よしの方法はないか。

一つの答えが、今手がけている、３０年間大規模修繕なし、
木造煉瓦張り戸建賃貸住宅です。

ここには色々な工夫があります。建物の耐震性、耐久性。
敷地内に欧米の「ガス灯」をイメージした外灯と、その外灯に
花を３６５日咲かせる仕掛けを作る。
相続時に戸建として販売することが出来る。

「オーナーさんのために役所や税務署、金融機関とも戦いますよ」
と、楽しそうに話す松野氏。

私が不動産業界に入った頃、不動産屋は口入師（くにゅうし）と
言われました。口入師とは口先だけで稼ぐ商売（ペテン師）です。
自分の仕事に自信を持ち、不動産業界のイメージを変えるために
これから自社の発展だけでなく、不動産業界を発展させることが
私の使命です。

街のため、オーナーのため、入居者のため、自社のため、業界のため
未来を語る松野氏、夢があり仕事を最高に楽しんでいます。

これだけ情報過多の時代、どの情報が正しいか判断に迷います。
大切なのはどんな情報を知ってるかでなくは、誰がその情報を
言っているかです。

わざわざ高松から、寺子屋の講師に来てくれた松野氏の今日の講座で
夢を持って仕事を楽しんでいる人は、「まぶしいほど輝いている」し、
そういう人だからこそ、信頼され成功する人なんだと感じました。

ありがとうございました。


［PR］　リフレティ　（埼玉県川越市）
　相続アドバイザー協議会会員・旭化成不動産情報ネットワーク会員
　相続・不動産・住宅ローンの相談はお気軽に。