相続実務の基本と仕組み

昨日、８月６日（水）　川崎の野口塾にて、
野口賢次先生の６時間特別研修講座を受講いたしました。

相続財産と幸せはイコールではない。
相続人・弁護士・税理士・建築業者・不動産業者・アドバイザーなど
ほとんどの人は財産と幸せはイコールと考えている。

その人、その家、その家族、（相続人）
関係者みな幸せの道とは何かを探すのが、相続アドバイザー。

その人の幸せとは何か？財産のルーツはどこか？
それによって、コーディネート方法は１８０度変わる。

感謝のない財産は必ず逃げていく。
徳のない財産は人を不幸にする。

相続アドバイザーは法律家ではだめ。実務家。
実務家とは、法律をではなく、その人の幸せを守る。

まずは道徳。人の道。
法律は、最後の最後。

全てを理解した上で、実務家に徹する。

譲る心と、感謝の気持ちの大切さ、これは両輪です。
謙虚に、謙虚に、徳は徳で掘り起こす。

野口先生の、素晴らしい、無を出し切った講座でした。
相続とは何か？　相続アドバイザーの仕事とは何か？
を、学ばせていただきました。


平日にもかかわらず、遠くは大阪から２０人以上も集まりました。
野口先生および集まった心ある受講生に感謝します。
ありがとうございました。


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円満な借入金の相続

平成２０年７月３０日(水)　相続アドバイザー協議会「相続寺子屋」がありました。
テーマは　「円満な借入金の相続」
講師役は　某現役銀行員　寺嶋　裕明さんです。

相続寺子屋は相続アドバイザー協議会会員同士がお互いに講師役を決めて勉強し合おうという会です。今回は銀行の立場から相続を考えて見ました。

まず相続後、銀行に被相続人の通帳と印鑑、それに遺言書と自分の身分証明書持って遺言指定人が来たとします。ご存知の通り、遺言は遺産分割に優先します。

しかし、その場では現金を降ろすことはできません。普通銀行は相続人全員の印鑑を求めます。
なぜでしょうか？

後から、真の所有者が現れた場合の二重払いを防ぐためです。民法４７８条（債権の準占有者に対する弁済）には「債権の準占有者に対してなした弁済は、弁済者が善意であれば、弁済者に過失があっても、有効である。」とあります。しかし、銀行はできるだけトラブルに巻き込まれたくないのです。

このような観点で、銀行の立場から考えてみました。
銀行には、債権に対する相続の世間一般に通じる定義のようなものはないと思います。

銀行は債権者の立場で遺産分割の内容に、関心は持っていますが、関与することは通常ありえません。銀行は遺産分割の内容に同意する立場にもありません。また承諾する立場にもありません。

相続アドバイザーとして円滑な借入金の承継とは？
○借入金にまつわる相続人間の権利義務関係を明確にし、曖昧な関係を残さない。
○それぞれ資産は単独所有とし、その資産に付着する借入金を一人で相続する（免責的債務引受）。
○借入金を承継しない人は、免責的債務引受に基づいて分割債務状態から法的に離脱する。
○協議の際、相続人でない担保提供者や保証人にも配慮を忘れない。
○借入契約書と登記簿（所有権と抵当権）の名義を一致させる。
○相続人全員が、資産と借入金をセットで協議する。　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・・などなど

ここでしか聞けない話を聞かせていただきました。
相手の立場で考えるいい機会になりました。
ありがとうございます。


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相続プラザより

今日、「相続プラザ」花小金井店より　相談報告がありました。

ホームページを見て相談に来られた　姉弟。

すごく難しい問題をお持ちでした。

対応した｢相続プラザ」花小金井店の　内藤さん

専門家として素晴らしいアドバイスをされました。

相談に来られた　姉弟、きっと心が軽くなったことでしょう。


相続アドバイザー協議会の専務理事でもある　内藤さん

協議会の理念
「相続の研究と実務を通して、自分を磨き、人の役に立ち、社会に貢献する」

｢相続プラザ」で実践したいます。

人に喜ばれる　人の役に立つ　ステキに輝いています。

かっこいいですね。
 

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遺産分割争いの強制結着

平成２０年７月２３日（水）相続アドバイザー養成講座
テーマ「資産家のための遺産分割争いの予防と強制結着」
講師　株式会社　ハート財産パートナーズ　代表取締役　林　弘明先生

相続アドバイザー養成講座も第２０回目、最終講座を迎えました。
４ヶ月間の長期にわたり受講いただきました皆様、お疲れ様でした。
これからも、相続アドバイザー協議会を宜しくお願い致します。

最後の講座にふさわしく、最終講座は林先生です。
林先生は、不動産コンサルティング　林流の宗家であり、相続アドバイザー協議会の先生方も数多く入門している不動産相続コンサルティングの師匠です。

話は全て、現場の話です。林流の臨場感あふれる話が始まります。
まずいくつかの例題を挙げました。あなたならどうしますか？
相続のコンサルは、自分だったらどうするか？と考えることが始まりです。

相続争いは兄弟げんかです。本人同士ではなかなか決着しません。
「相続には三種の神器があります。　①長男　②親の面倒　③家業継承この三ポイントが基本です。」これを自信を持って言い切ることが大切です。

遺言は公正証書に限ります。そして付言事項をつける。
遺言を勧める以上、自分も自分自身の遺言書を書いてみて下さい。
私は書いてみました。夜、みんなが寝静まってから一人で。
自分が死んだ後を考えて、家族に感謝を込めて書くのは辛いですよ。重いですよ。涙が止まりませんでした。
書いてみて始めて、書く人の気持ちがわかります。

相続は、法律・経済・人情がからんでいます。
専門家としてそれはだめだと考えてしまうと行き詰まります。
「登場人物　みな　幸せ」な結末ならば、どこからも問題は起こりません。
数多くの実例を具体的に紹介していただきました。
中には信じられない事例もありました。

林先生の経験と、実績と、自信にあふれた目からうろこの講座でした。

養成講座を受講したことは終わりではありません。スタートです。
これから私自身も、相続アドバイザーの受講生としてみなさんと一緒に、実践で喜ばれる相続アドバイザーを目指し努力したいと思います。ありがとうございました。


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二代目社長が語る事業承継

平成２０年７月１８日　相続アドバイザー協議会　特別講座
テーマ　「二代目社長が語る事業承継とＭ＆Ａ」
講師　株式会社　週間住宅新聞社　代表取締役　長尾　浩章先生

日本には、代々歴史を持つ中小企業がたくさんあります。
しかし今は、時代の変化や、団塊世代の高齢化により、
大量の廃業予備軍を抱えています。

事業承継といっても１００社あれば１００通りの事業承継があります。
同じものは一つもありません。
まず、その会社は継ぎたくなるほど魅力的ですか？
会社を継ぎたくなるほど魅力的にするのは、継がせる側の責任です。

二代目社長は世間から、簡単に思われています。しかし、実際は
やってみると大変です。そのことを理解して欲しい。

私の場合、
私が生まれた年に会社が設立されました。子どもは三人、男一人。
幼い頃から母に、「お前が会社を継ぐのだ」といわれていました。
会社に入社してからも、母の存在は大きかったです。
寡黙な父との架け橋にもなってもらいました。

会社内では、父の経営の元に頑張ってきた先輩社員がほとんど。
社長として、「こうあるべきだ」と言われてもできない自分がいます。
その度にプレッシャーになりました。
職人気質の強い社員に頼るのではなく、組織力で回る会社にする
ことが急務でした。

私が社長になる前後６～７年で、社員の約９割が入れ替りました。
役員の解任も行ないました。
自分としては残ってもらいたい人材ほど、先に退社していきます。
「この人がいなければだめだろう」と思える人が退社しても、会社はどうにか回りました。
これが「会社の信頼」なんだと感謝しています。

会社には「思い」があります。「魂」があります。
これをどう承継するか。
親子でも、兄弟や夫婦でも価値観は違います。

事業承継は、譲る側（親）に全責任があります。
継承するのは、いかに大変なことか理解してもらいたい。
そして、受ける側にも「覚悟があるのか」を問いただしたい。

会社の１００％の承継は無理です。
頑張っても承継は２０％。残りの８０％は変わってしまう。
継ぐ側は、常に新しいものを生み出す努力をする必要があります。

参考資料
中小企業庁　財務サポート「事業承継」
        
事業承継協議会のホームページ
　　　
中小企業ビジネス支援サイト　Ｊ－Ｎｅｔ２１

中小企業大学校


貴重な体験談、ありがとうございました。



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相続現場でお客様の信頼を得るには

平成２０年７月１７日相続アドバイザー養成講座
テーマ　「相続現場でお客様の信頼を得るには」
講師　奥原会計事務所　税理士　奥原　章男先生

皆さん、今まで１８講座勉強してきたと思いますが、質問です。
相続の財産分けはいつまでにしないといけないんですか？
財産分けには期限がないんです。

相続の申告期限はいつまでですか？
相続開始から１０ヶ月です。

相続税の納付期限はいつまでですか？
納税も１０ヶ月です。現金一括納付が原則です。

申告も納税もしないとどうなりますか？
それは脱税です。税金滞納の利息は年１４．６％です。

でも先生、物納っていう手もあるんじゃないか！
物納の申告期限も１０ヶ月です。
それまでに相続人の名義になっていないと物納はだめです。

相続期限の１０ヶ月以内に遺産分割ができないと、どんな問題が起こりますか・・・・・？

財産分けでこじれている場合は、感情がこじれています。
最後にありがとうでは終わりません。
「しょうがねぇなー！」といってもらうことが肝心です。

百戦錬磨。
奥原先生の臨場感あふれる現場の話が続きます。
ポイントはいかにスムーズに財産分けをするかです。
そして、売る土地を決め１０ヶ月以内に売却して納税。

そのために、奥原先生は現場で細心の注意を払います。

１．相続発生後できるだけ早く行なうこと（１～２ヶ月）
　　相続税の概算を出し、納税方法を検討
　　納税、相続費用捻出のためにどの土地を売るかを決める
　　分割案を本家に考えてもらう（一緒に考える）

２．遺産分割協議
　　会計事務所は同席し、司会進行役を務める
　　遺言書がある場合、最初に出す　遺言書は執行しない
　　財産分けは手取りで話をする
　　相続税は本家が持つと言う

臨場感と、説得力のある奥原先生ならではの講義
ありがとうございました。


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賃貸住宅経営と管理会社の役割

平成２０年７月９日（水）　相続アドバイザー養成講座
テーマ　「賃貸住宅経営と管理会社の役割」
講師　株式会社　明和住販流通センター　代表取締役　塩見　紀昭先生

不動産賃貸市場は大きく変わっています。
ＵＲ都市機構（旧住宅都市整備公団）が、新宿駅校内に
礼金０円　・　仲介手数料０円　・　更新料０円
と書いた看板に、物件情報を載せた巨大な広告を立てました。
まさに、民業圧迫です。

消費者の権利意識も高まっています。
インターネットの普及・消費者保護法・個人情報保護法
原状回復ガイドライン（東京ルール）・小額訴訟・など
クレーマーにとって、付入るすきはいっぱいあります。

コンプライアンス旋風が企業活動を萎縮させます。

その中で、偽造構造計算、偽造うなぎ、偽造牛肉事件、
賞味期限の改ざん問題。消費者は何を信じて良いのでしょうか。

塩見先生はＣＰＭ（米国不動産管理協会）資格者です。
ＣＰＭで一番大切だと教わるのは道徳です。次が倫理です。
そして、その後に法律です。

不動産賃貸業者は、常にとてつもない大きなリスクを抱えています。
リスクマネージメントは賃貸管理業そのものです。
今後、より賃貸管理の現場は「複雑、専門性」が問われます。
一般のオーナーでは太刀打ちできなくなってきます。

今まで不動産業者は、空き部屋を早く客付けする。クレームに敏速に
対応するのが仕事でした。
しかし、クレームを言わず、家賃もきちんと払ってくれる最高のお客様の
満足度を上げて、長く住んでもらう発想はありませんでした。

プロパティマネージメントと賃貸管理業と何が違うのか？
１．計画を立てること。予算と実効の差異の分析。
２．工事履歴、修繕履歴を確実に取る。
３．不明確にしない業務項目。
４．長期修繕計画を考える。
５．テナントリテンションの発想を持つ。

厳しい世の中、不動産賃貸業も管理会社によって、
資産の価値が大きく変わることを学ばせていただきました。
大変貴重な話を、ありがとうございました。


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事業承継

平成２０年７月２日（水）　相続アドバイザー養成講座
テーマ　「事業承継」　～親と子の経営バトンタッチ～
講師　相続アドバイザー協議会監事　税理士　佐藤　治夫先生

相続に欠かせない事業承継を、親（経営者）と子（後継者）の
思いや感情の面から考えてみました。

現在の後継者問題は創業者と後継者の思いや感情のミスマッチから生じます。

親から見れば、子どもは子供です。また、創業社長には、今までやってきた経験と自信があります。すべてを後継者（子）に任せきれません。

後継者の悩み事は、
先代（父母）が自分を理解してくれない。任せきれない。
古株社員や親族社員ととうまくいかない。
親を超えたい。認めてもらいたい。

結局、全て人間関係の問題です。

創業者の経営と後継者の経営は全く別物であるという認識が重要
創業者はクリエーター　（自由に絵を書く）
後継者はリフォーム係　（創業者の絵を時代や状況に合わせ修正する）

後継者教育の本質
継ぎたくなるような会社にすること。
「事業は、お前に継いで欲しい」と言うこと。
計画を立て育てること。育つのを待つこと。

創業者が後継者に必ず伝えるべきこと
①お金の流れ　　　②生きたお金の使い方
③人との接し方　　④仕入れのやり方

後継者（息子）への提言
①父親はどんな経営者になってもらいたいかわかっていますか？
　自分を立ててもらいたい（認めてもらいたい）
　こまめに報告・相談・連絡をする
②自分が社長の息子でなければ、後継者になれたと思いますか？
　謙虚になる。　感謝する。　受け入れる。
③やりたいことを父親に反対されたらどう思いますか？　
　父も説得できないことを、世間に説得できるか。
④父親の最も嫌がることが何かわかりますか？
　父の過去を否定すること。
⑤思うようにならないという不満と苦痛、それをどう捉えていますか？
　二代目はリフォーム。前向きに考えることが大事。

事業承継だけではありません。
認めること。感謝すること。育てること。待つこと。ゆるすこと。
信頼すること。そして、これらを「声に出して伝える」こと。
和をもって尊し。
謙虚に自分の人間力を磨いていくことだと思いました。

親子・夫婦・社会・全てに通じます。ありがとうございました。


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Ｌｅｔ’ｓのコンサルティング事例から

平成２０年６月２５日（水）　相続アドバイザー養成講座
テーマ　「Ｌｅｔ’ｓのコンサルティング事例から」
講師　三井不動産株式会社　レッツ資産活用部　藤本　稔先生

不動産には同じものは二つとありません。「隣の土地は倍でも買え」と言われることもあるように、土地の価格の考え方も難しいものがあります。

時価の算出方法
●取引事例比較法
　市場においてどのくらいの価格で取引されているか、
　という市場での取引面に着目した鑑定方法。
　近隣の同種物件などの適切な取引事例を元に、時間の経過や
　個別の事情に応じて適宜修正をかけて算出。

●収益還元法　
　不動産の運用によって得られると期待される収益を基に価格を評価。
　　ＮＯＩ（純収益）　÷　キャップレートー（％）

●開発法
　その土地で不動産開発事業を行なうことを想定した場合の
　売り上げから逆算する方法。
　一般的に、デベロッパー等が土地を購入する際に検討する。
　　販売総額　－　（建物建築費＋その他の経費＋分譲利益）

土地の時価はその時の勢いや、買主の考え方によって変わってきます。
事例を基に、今までの土地の動向を説明いただきました。

デベロッパーとして土地運用を考える場合、その土地単体ではなく、相談者の相続も視野に入れたその家全体としてのコンサルティングが必要です。
その時のポイントは
１．【まず第一に】相続時に分けやすいこと
２．【次に】相続税の納税がしやすいこと
３．【最後に】相続税の圧縮

現状の場合の相続税のシミュレーション、全体または一部を売却した場合のシミュレーション、賃貸ビルを建てた場合のシミュレーション、マンションを建て等価交換をした場合のシミュレーション等、あらゆるケースを想定した提案をします。その中でご家族の気持ち、将来の生活、相続対策、相続後の状況を話し合います。

今回は、等価交換を選ばれたケースを事例に、ていねいにご説明いただきました。

三井の分析力と企画力・提案力のすごさを学ばせていただきました。
大切なのは、家族の理解と幸せです。
ありがとうございました。


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葬儀とお墓の知識

平成２０年６月１６日（月）　第５回　相続寺子屋　がありました。
テーマ「あと継ぎに悩んでいる方のための葬儀とお墓の知識」
講師　CFP　ハッピーバトン　金光　節夫氏です。

金光さんは自己紹介のあと、「宗教や儀礼に関する考え方は、各人の育ってきた環境やおかれた状況によって大きく異なります。本資料の内容は、ご納得が出来る部分だけを、参考にして下さい。」と、前置きしたうえで講義が始まりました。

死後の世界をめぐる想像
死んだら、無になるか？　死んでも、何かが残ると信じたい。

エジプト　＝　キリスト教では生前の行いにより、天国か地獄に行く

インド　＝　仏教では輪廻。（肉体は仮の住まい）

日本の伝統　＝　御霊（ミタマ）が旅立つ→ほとけさま→ごせんぞさま

本来、宗教は、生きている人を現世で救済することをめざすもの
・キリストは　　・・・・・・　愛を教えた。
・シャカムニは　・・・・・　我の執着からの開放を教えた。

死後の世界について
・キリストは　　・・・・・　ほとんど何も言っていない。
・お釈迦様は　・・・・・　わからんことは考えるな。

各儀礼についてこれまでの意味づけと現代的な位置づけを考える。
お通夜－戒名－葬儀・告別式－供養－墓－供養－墓参り－仏壇

キリスト教の場合や我が家の場合など活発な意見交換がありました。

核家族、未婚、長寿化、家族の崩壊により、
属する家がない、属する寺がない、遺族がいない、信ずる宗教がない
このような方も多い時代になってきた。
ぜひ、ラストプランニングノート（エンディングノート）を付けてみましょう。

相続アドバイザーとして、今まで考えたことのない講座でした。

エンディングを考えることによって、自分らしく生きたいと思う、
死があるから、今を大切にしたいと思えるのかもしれません。

素敵な気付きの講座を　ありがとうございました。


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